地籍价值看起来明显过高
EGRN中的价值与类似不动产在市场上实际可能达到的价值存在明显差异。
不动产 • 评估 • EGRN
降低不动产地籍估值
我们审查土地、建筑物或房屋的地籍价值是否与其市场价值相符。如果调整在经济上具有意义，我们会组织评估、审查评估报告，并协助按照市场价值确定地籍价值。
我们还会单独检查不动产特征是否存在错误：有些情况下，需要纠正的并不是通过市场评估调整价值，而是用于确定价值的原始信息。
什么时候值得审查
您遇到了哪一种情况？
新一轮评估后税负增加
土地或其他不动产的地籍价值发生变化，并导致税负上升。
租金取决于地籍价值
国家或市政不动产、土地的付款按照地籍价值计算。
地籍价值影响购买价格
该价值用于与公共所有人之间的法律关系，需要判断调整后可能产生的经济效果。
不动产特征存在错误
面积、用途、允许使用类型、位置或其他原始信息可能与实际情况不一致。
不动产具有非标准特征
土地、建筑物或房屋的个别特征可能在大规模国家地籍评估中没有得到充分考虑。
按照市场价值确定地籍价值的申请被拒绝
需要审查预算机构的拒绝理由、评估报告质量以及是否存在法院异议依据。
争议涉及往年的地籍价值
需要单独判断该价值是否已经成为历史归档价值，以及结合申请目的和现行规则是否仍可提出调整。
尼古拉·涅姆科夫Konsultant 法律公司管理合伙人
管理合伙人解读
尼古拉·涅姆科夫谈地籍价值
为什么只有在审查地籍信息、预计市场价值以及程序的经济效果之后，才值得委托费用较高的完整评估报告。
视频要点
- 01EGRN中记载了什么
- 02地籍价值与市场价值相差多少
- 03结合程序目的和成本，是否值得开展
工作方式
先算经济账，再考虑异议。
所有人觉得地籍价值过高，本身并不意味着应当立即启动调整程序。首先需要确定不动产的大致市场价值、明确哪些付款使用地籍价值，并把可能产生的效果与评估和法律服务成本进行比较。
01
当前价值
审查EGRN信息、地籍价值确定日期以及不动产特征。
02
差异原因
判断差异来自大规模评估本身，还是来自不动产原始信息错误或不完整。
03
市场参考
初步评估市场价值区间，并判断是否需要独立评估师出具完整报告。
04
经济效果
把预期价值调整结果与成本及程序目的进行比较，例如税费、租金、购买价格或其他法律任务。
我们做什么
地籍价值法律服务包括哪些工作
审查不动产信息
审查地籍编号、当前价值、不动产特征以及EGRN信息。
确定调整目的
明确地籍价值用于什么，以及所有人或其他利害关系人希望取得什么财务或法律结果。
审查原始数据
检查面积、用途、允许使用类型、位置以及其他可能影响评估结果的特征。
组织市场评估
在经济上具有意义时，确定评估要求并委托独立评估师。
审查评估报告
分析不动产描述、原始信息、可比对象、调整系数、计算以及确定市场价值的基准日期。
准备申请
形成按照市场价值确定地籍价值的申请以及适用程序要求的材料。
协助审查和争议处理
处理预算机构提出的问题，分析决定，并在存在依据时准备行政诉讼异议。
两种不同情形
原始数据错误，还是市场价值更低
原始信息错误
先纠正计算原因
如果地籍价值是在不动产特征错误或不完整的基础上形成，应首先审查更正相关信息以及国家地籍评估结果错误的程序。
市场价值更低
按照市场价值确定地籍价值
如果不动产特征正确，但其个别市场价值与大规模地籍评估结果存在明显差异，则适用基于评估师报告按照市场价值确定地籍价值的程序。
这是两种不同的法律机制。我们会在审查文件和差异原因后选择具体程序。
不动产类型
哪些不动产可以审查地籍价值
土地
建筑物和构筑物
住宅和非住宅房屋
车位
未完工建筑
实务案例
真实案件结果
减少460万卢布
土地地籍价值降低近24%
企业土地的地籍价值为1917万卢布。法院确认其市场价值为1458万卢布。克拉斯诺亚尔斯克边疆区法院支持请求，并将地籍价值确定为市场价值水平。
查看全部案例
Konsultant 法律公司
本所自2007年起持续执业，为克拉斯诺亚尔斯克、莫斯科及俄罗斯其他地区的企业处理诉讼及复杂法律事务。
自2007年起
法律服务经验
1,000+
法院案件
俄罗斯全境
克拉斯诺亚尔斯克 • 莫斯科 • 其他地区
市场价值更低，并不一定意味着值得启动争议
即使初步市场价值低于地籍价值，只有当价值调整能够给具体所有人或权利人带来明显经济或法律效果时，程序才具有实际意义。
因此，我们会先把价值差异与调整目的和预计成本进行比较，避免在结果经济上不合理时，为完整评估报告和法院工作投入不必要的费用。
我们如何开始工作
01取得地籍编号
根据编号审查不动产、当前地籍价值以及主要EGRN信息。
02确定目的
税费、租金、购买价格、其他付款，或者纠正地籍价值与实际市场之间的不一致。
03评估前景
审查不动产原始特征，并初步比较地籍价值与市场水平。
04有经济意义时启动程序
组织评估、审查报告，并准备按照市场价值确定地籍价值的材料。
管理合伙人
Konsultant 法律公司律师
Konsultant 法律公司管理合伙人
尼古拉·涅姆科夫
拥有20多年复杂财产及公司争议执业经验，现任俄罗斯破产管理人。
程序
评估报告只是整个工作的一个环节
根据现行俄罗斯第237-FZ号联邦法第22.1条，按照市场价值确定地籍价值的申请，应提交给俄罗斯联邦主体的授权预算机构，或者通过法律规定的其他渠道提交。申请应附有该不动产市场价值的电子评估报告。
按照一般程序，申请应在评估报告所载市场评估基准日期起六个月内提出。因此，评估日期与整套申请材料的准备应当提前协调。
预算机构应在三十个日历日内审查申请。拒绝按照市场价值确定地籍价值的决定，可以通过行政诉讼程序向法院提出异议。
重要 • 2026年7月
俄罗斯联邦宪法法院改变了对历史归档地籍价值的处理方式
2026年7月14日，俄罗斯联邦宪法法院指出一种问题：善意纳税人——不是个体经营者的自然人——可能失去对历史归档地籍价值提出异议的机会，尽管该价值仍被用于计算以前期间的土地税或财产税。
在法律修改之前，宪法法院设立了临时程序：在判决规定的条件下，这类纳税人可以自其知道或应当知道历史归档地籍价值产生税务后果之日起一年内，向授权预算机构提出申请。
这是针对特定自然人类别和以前纳税期间的特殊情形。它不会取代第22.1条的一般程序，并且需要单独审查具体纳税人的情况。
降低不动产 кадастровая стоимость 法律实务
俄罗斯不动产评估价值调整常见问题
针对不动产权利人和企业因 кадастровая стоимость 过高导致税负增加时常见问题的实际说明。
俄罗斯不动产 кадастровая стоимость 可以降低吗？
可以。在法律规定的情况下，不动产的 кадастровая стоимость 可以提出异议或进行调整。
需要判断确定的价值是否符合不动产实际情况，以及是否存在调整依据。
降低可能性取决于文件资料、不动产特点以及选择的法律程序。
为什么 кадастровая стоимость 可能高于市场价值？
кадастровая стоимость 是通过国家评估程序确定的，可能与市场价值存在差异。
差异可能与不动产特点、评估方法、使用的数据以及其他因素有关。
如果差异较大，可以考虑申请调整该价值。
如何证明不动产 кадастровая стоимость 过高？
证明 кадастровая стоимость 过高，需要提交能够证明不动产特点和价值的文件资料。
相关材料可能包括评估报告、不动产文件、产权信息以及其他证据。
所需证据取决于具体情况。
降低 кадастровая стоимость 是否必须通过法院？
调整 кадастровая стоимость 的程序取决于具体情况以及法律规定的方式。
某些情况下可以向相关委员会提出申请，其他情况下可能需要通过法院保护权利。
选择何种方式取决于案件情况和现有文件。
降低 кадастровая стоимость 会如何影响税费？
кадастровая стоимость 可能用于计算部分不动产相关税费。
因此，调整不动产价值可能影响税负。
具体影响取决于不动产类型、适用税种以及权利人情况。
降低 кадастровая стоимость 需要哪些文件？
所需文件取决于不动产情况以及选择的价值调整程序。
可能需要提供产权文件、评估报告、不动产信息以及其他材料。
提交文件前，需要确定需要证明的具体事实。
为什么降低 кадастровая стоимость 需要律师？
кадастровая стоимость 争议需要分析文件、不动产评估以及选择适当的法律方式。
律师可以帮助确定调整依据、准备文件并维护权利人的立场。
具体策略取决于不动产特点和案件情况。
我们将判断降低地籍价值是否值得
请注明不动产地籍编号、当前地籍价值以及调整目的。如果知道大致市场价值或者已经有评估报告，也请在说明中注明。