前配偶
婚姻已经解除，共同生活已经结束，但前配偶仍登记在房屋所有人的公寓中。
住房争议
通过法院注销居住登记
公寓里仍登记着已经不再居住的人、已经不再属于房屋所有人家庭成员的人，或者房屋出售后仍保留登记的人？仅仅有居住登记本身，并不足以判断案件前景。首先需要确定该人员是否仍然保有使用该住宅的权利。
我们会分析该人员为何入住、房屋归谁所有、双方关系后来如何变化，以及是否存在继续保留居住权的特别情况。如果问题需要法院解决，我们会准备诉讼请求并在法院代理您的立场。
典型情况
谁仍然登记在公寓中
登记原因以及使用公寓的历史，比登记记录本身更重要。不同情况需要采用不同的法律结构。
亲属已经长期不居住
该人员已经搬离，实际居住在其他地方，但仍保留在该公寓的登记。
购买了仍有人员登记的公寓
所有权已经转移给新所有人，但此前由原所有人登记的人员仍留在该住宅登记中。
该人员违背所有人意愿继续居住
此时问题可能不仅涉及居住登记，还可能涉及终止住宅使用权以及驱逐。
市政住房争议
需要判断该人员是否自愿搬离、是否仍保有住宅使用权，以及是否履行社会租赁合同项下义务。
存在特殊情况
未成年人、拒绝参加私有化、居住协议、遗嘱负担或者其他法律依据，都可能彻底改变案件前景。
尼古拉·涅姆科夫Konsultant 法律公司管理合伙人
尼古拉·涅姆科夫谈住房争议
居住登记和有权住在公寓里不是一回事
这类案件不能从“把人注销”开始。法院需要理解该人员基于什么理由取得了使用公寓的权利，以及为什么该权利应被认为已经终止或者丧失。
争议分析逻辑
先判断住宅使用权，再处理居住登记。
居住登记记录的是个人住所，但它本身并不能回答该人员是否仍有权继续使用某一具体公寓。因此，我们不会从技术上的注销登记开始，而是先分析住房使用权。
01
确认所有人
审查公寓归谁所有、所有权何时以及基于何种依据产生。
02
查明入住依据
所有人家庭成员关系、私有化、合同、社会租赁、继承依据或者其他法律结构。
03
判断使用权是否继续存在
分析家庭关系终止、搬离、房屋所有人变更以及其他特别情况。
04
形成正确诉讼请求
根据具体情况，可能需要请求确认已经丧失或终止住宅使用权、驱逐，并在此基础上进一步注销居住登记。
正确确定哪一项使用权已经终止，比仅仅在起诉状中写“请求注销登记”更重要。
我们做什么
我们的工作包括哪些内容
审查公寓文件
审查EGRN摘录、购房合同、私有化文件、社会租赁文件以及其他会影响住宅使用权的材料。
确定登记人员身份和法律地位
明确该人员与所有人的关系，以及基于什么理由入住该住宅。
评估诉讼前景
判断哪些事实可以支持使用权已经终止或丧失，以及被告可能提出哪些抗辩。
形成证据体系
确定哪些事实需要通过文件、证人证言以及其他可采证据予以证明。
准备起诉材料
根据具体法律情况形成请求，而不是套用统一的“注销登记”模板。
代理法院诉讼
准备诉讼文件、参加庭审，并针对另一方观点作出回应。
协助法院判决后的事项
判决生效后，确定变更居住登记信息所需要的文件和后续操作。
关键区别
居住登记并不会使人取得公寓所有权
一个人可以登记在住宅中，但既没有该住宅的份额，也没有所有权。反过来的误解同样危险：没有所有权，并不意味着住宅使用权当然可以自动终止。
在法院争议中，需要把四个不同问题分别判断。
所有权
公寓或其中份额归谁所有。
居住登记
该个人在哪一住宅登记为住所。
住宅使用权
该人员基于什么依据有权居住在该住宅中。
驱逐
是否还需要终止该人员实际占有和居住公寓的状态。
这些问题彼此相关，但在法律上并不相同。
前配偶
离婚可能终止前配偶使用所有人公寓的权利——但首先要检查是否存在例外
原则上，在家庭关系终止后，房屋所有人的前家庭成员不再保有使用所有人住宅的权利，除非双方协议或法律另有规定。
但只有离婚证并不足以自动判断案件结果。公寓取得历史、入住依据、私有化情况、双方现有协议以及其他情况都可能具有重要意义。
首先要弄清居住权为什么产生。只有之后，才能判断离婚后该权利是否已经终止。
房屋所有人变更
公寓已经出售，但登记人员仍然保留
原则上，公寓所有权转移给其他人，是原房屋所有人家庭成员住宅使用权终止的依据，但法律另有规定的情况除外。
起诉之前，我们会审查：
- 谁在什么时间为该人员办理了公寓登记；
- 该人员基于什么依据入住；
- 是否属于原房屋所有人的家庭成员；
- 是否参加过私有化；
- 是否拒绝参加私有化；
- 是否存在保留居住权的协议；
- 是否存在其他独立的公寓使用依据。
对新所有人而言，公寓的历史与今天的所有权状态同样重要。
实际搬离
“他已经很多年不住在这里”是重要事实，但不是现成的起诉理由
如果登记人员实际上已经搬离，需要判断搬离是否自愿且长期，是否仍与公寓保持实际联系，以及是否有理由将其缺席视为暂时或被迫。
现在住在哪里
是否有证据表明其长期实际居住在其他地址。
是否还留有个人物品
是否仍在争议住宅存放个人物品并继续使用该住宅。
是否承担费用
是否支付水电费或其他与公寓有关的支出。
离开了多久
不居住时间需要与其他情况一起综合判断。
为什么搬离
自愿搬离与被阻止使用公寓的情况不同。
是否尝试返回
该人员是否采取过继续使用住宅的行动也可能具有意义。
法院审查的是全部情况，而不是某一张单独证明。
非标准情况
有些案件不能按照“所有人想把对方注销”这一普通逻辑处理
拒绝参加私有化
如果该人员在私有化时拥有平等的住宅使用权但拒绝参加，其住房权利需要单独分析。
未成年人
需要考虑儿童权利、父母权利、住房所有权以及儿童实际居住地点。
市政住房
此类案件涉及社会租赁合同项下的住宅使用权，而不是私人房屋所有人与其前家庭成员之间的关系。
遗嘱负担
住宅使用权可能直接来源于遗嘱处分。
双方协议
即使家庭关系结束或其他情况发生变化，房屋所有人也可能通过协议为该人员保留居住权。
该人员本身是所有人
所有人或共同所有人的居住登记，不能按普通无关人员登记处理，首先必须考虑其财产权利。
我们的第一项任务，是在起诉之前发现任何可能改变普通案件路径的特别情况。
证据
哪些材料可能对法院有意义
公寓文件
EGRN摘录、买卖合同、赠与合同、私有化文件、继承文件以及其他所有权依据。
家庭关系文件
婚姻、离婚以及双方亲属关系的资料。
居住历史
该人员何时以及为什么入住、何时停止居住，以及搬离后双方关系如何变化。
登记资料
谁登记在该住宅中以及从什么时候开始登记。
费用支付
登记人员是否参与住房维护和其他相关支出。
往来信息和其他证据
消息、申请、文件以及能够说明双方真实关系的其他资料。
我们不会要求客户盲目收集最多的材料。先确定具有法律意义的事实，再围绕这些事实收集证据。
法院判决之后
法院解决的是权利争议，居住登记的变更是判决结果
如果法院驱逐个人，或者确认其已经丧失住宅使用权，生效判决可以成为注销其居住登记的依据。
因此，诉讼中最重要的是正确解决住房权利冲突。登记信息的技术变更只是法院判决产生的后续结果。
先终止使用权或者确认使用权已经不存在，再处理居住登记问题。
实务案例
真实案件结果
两名亲属被法院确认已经丧失公寓使用权
房屋所有人的两名亲属自愿搬离公寓后仍保留该地址的居住登记。法院确认两名被告均已丧失使用该公寓的权利，该判决构成终止两人在该地址居住登记的依据。
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Konsultant 法律公司
本所自2007年起持续执业，为克拉斯诺亚尔斯克、莫斯科及俄罗斯其他地区的企业处理诉讼及复杂法律事务。
自2007年起
法律服务经验
1,000+
法院案件
俄罗斯全境
克拉斯诺亚尔斯克 • 莫斯科 • 其他地区
实务处理方式
起诉之前，不仅要理解自己的权利，还要预判被告最有力的抗辩
原告通常很清楚自己为什么想终止另一人的登记。但法院不会只审查房屋所有人的立场。因此，在提交起诉之前，我们也会分析登记人员可能主张什么独立权利。
如果不存在这种独立权利，我们会围绕权利终止或丧失形成证据。如果发现例外，则在诉讼开始之前就调整策略，而不是等被告提出抗辩后再处理。
住房争议中的强势立场，是提前理解自己的诉讼请求，也理解对方未来可能提出的理由。
如何开始
我们如何开始工作
01您提供文件
需要公寓文件、登记人员资料以及简要说明：该人员是谁、为什么办理登记、目前是否实际居住。
02我们还原住宅使用权历史
确定该人员为什么取得居住权，以及之后发生了哪些情况。
03判断案件前景和诉讼请求
审查可能的例外，形成证据，并选择正确的起诉法律结构。
04代理法院案件
准备文件、代理房屋所有人的立场，并持续处理案件直至法院判决。
管理合伙人
Konsultant 法律公司律师
Konsultant 法律公司管理合伙人
尼古拉·涅姆科夫
拥有20多年复杂财产及公司争议执业经验，现任俄罗斯破产管理人。
常见问题
注销居住登记常见问题
可以未经本人同意注销其居住登记吗？
可以。法律规定某些情况下可以不经个人同意注销居住登记，其中包括依据已经生效的法院判决。但首先必须确定终止或丧失住宅使用权的法律依据。
离婚后可以注销前配偶的居住登记吗？
原则上，家庭关系终止后，房屋所有人的前家庭成员不再保有使用所有人公寓的权利，除非双方协议或法律另有规定。但起诉前仍需要审查公寓取得历史以及可能存在的例外。
一个人已经很久不住在公寓里，可以注销其登记吗？
长期不居住可能非常重要，但法院不会只看缺席时间。搬离原因、与公寓是否仍有联系、实际居住地点以及其他情况都会被综合考虑。
我买了公寓，但原来的住户没有注销登记，怎么办？
首先需要确定这些人员原来基于什么依据使用公寓。对于原所有人的家庭成员，所有权转移原则上会终止其使用权，但法律仍存在需要单独分析的情形。
可以同时要求驱逐吗？
如果该人员在住宅使用权终止后仍实际占有公寓，驱逐可以成为法院保护的一部分。如果被告早已不在公寓居住，诉讼请求的法律结构可能不同。
如果该人员当年拒绝参加私有化怎么办？
这是不能直接套用普通规则的情况之一。如果该个人在私有化时享有平等住宅使用权，但拒绝参加私有化，就需要单独判断其住房权利是否继续保留。
可以注销未成年人的居住登记吗？
这类案件必须单独分析。需要考虑公寓所有权、父母权利、儿童登记的依据以及儿童实际居住地点。
首次分析需要提供哪些文件？
建议提供EGRN摘录、取得公寓的文件、现有登记人员资料以及简要情况说明：谁登记在公寓中、何时以及为什么入住、目前是否居住，以及与房屋所有人是什么关系。
情况分析
我们将判断是否存在终止公寓使用权的依据
请说明公寓归谁所有、谁登记在公寓中，以及该人员是否实际居住。根据这些情况，已经可以初步确定后续分析需要哪些文件。