开发商迟延交付住房
合同约定的期限已经届满或曾被延期，但房屋仍未交付给购房人。需要核查合同日期以及相关期间适用的责任规则。
俄罗斯期房购房
与开发商的期房购房合同（俄罗斯DDU）争议
房地产开发商迟延交付住房、要求您在存在缺陷的情况下签署验收文件、拒绝修复缺陷，或者对您的请求金额提出异议？我们会先审查合同、日期、验收文件以及缺陷性质，再判断实际可以提出哪些法律请求。
我们处理俄罗斯期房购房合同（DDU，俄文：договор участия в долевом строительстве）项下的交付、质量、退款及相关争议。
常见情况
住房或合同发生了什么问题
与开发商的争议可能在房屋交付前、验收时，或者拿到钥匙之后发生。不同阶段所需要的文件和证据并不相同。
验收时发现缺陷
存在裂缝、渗漏、窗户问题、工程系统、装修或房间几何尺寸问题，或者其他施工缺陷。
收房后才发现缺陷
问题在签署交付文件后出现，需要判断是否仍属于开发商责任以及适用的保修期。
开发商不修复缺陷
缺陷已经记录并提出要求，但修复拖延、只完成部分工作，或者修复质量不符合要求。
对房屋面积或其他参数存在异议
实际交付的房屋与合同约定参数不同，因此可能产生金钱或其他法律请求。
希望解除合同或取回款项
违约情况较为严重，需要判断是否存在依法解除合同或单方退出合同的依据。
尼古拉·涅姆科夫Konsultant 法律公司管理合伙人
尼古拉·涅姆科夫谈与房地产开发商的争议
验收住房时，记录缺陷比现场争论更重要
如果问题可能成为向开发商提出请求的依据，就需要保留能够证明缺陷存在、性质和范围的证据。与开发商工作人员口头争论本身不会形成完整证据。
争议处理逻辑
先固定违约事实，再计算并提出请求。
与开发商的争议结果不仅取决于是否存在迟延或缺陷。合同、日期、交付文件、缺陷发现时间、缺陷性质以及问题发生后双方采取的行动都具有重要意义。
01
审查合同
确定房屋、交付期限、房屋参数、价款以及与争议有关的其他条件。
02
固定违约事实
迟延、缺陷、参数不符或其他违约事实需要与具体文件和日期对应。
03
确定法律请求
包括修复缺陷、减少价款、赔偿支出、金钱请求、解除合同或者法律规定的其他救济方式。
04
选择程序路径
诉前请求、专业鉴定、谈判、法院诉讼以及判决执行。
我们不会从“最大索赔金额”开始。首先确定违约事实和证据，再确定完整的法律请求。
我们做什么
与房地产开发商争议的法律服务包括哪些工作
审查期房购房合同及相关文件
审查合同、补充协议、开发商通知、交付验收文件及其他材料。
核查交付期限
确定合同日期和实际事件时间线。
分析缺陷
确定缺陷性质、发现时间以及与房屋质量有关的证据。
组织证据
判断是否需要现场检查、专业人员意见或法院鉴定。
准备法律请求
根据具体违约事实和适用法律结构形成诉前请求和相应法律要求。
与开发商谈判
如果无需诉讼即可实际取得所需结果，我们协助进行和解和谈判。
法院代理
准备起诉状、异议、金额计算和证据，并在法院代理客户。
执行判决
取得执行文件后继续跟进后续执行措施。
钥匙晚于合同期限
判断迟延应看具有法律意义的交付期限，而不是广告中的“交房日期”
广告材料、往来函件和合同中可能出现不同日期。计算请求时，需要确定开发商对特定购房人交付具体房屋所对应的法律期限。
DDU
核查合同约定的房屋交付期限。
补充协议
确认是否签署过变更期限的文件及其具体内容。
通知
分析开发商关于房屋可交付状态及延期情况的通知。
实际交付
确定交付文件签署日期或其他具有法律意义的情况。
“楼栋已经竣工”和“开发商已经履行向您交付住房的义务”并不一定是同一法律事件。
请求金额计算
DDU违约金不能在不核查迟延期间的情况下只用一条公式计算
近年来，期房购房合同违约责任规则曾多次变化。在部分期间，违约金计算和执行适用特别规则。
因此，在给出金额之前，需要按日历期间拆分迟延时间，并确定各期间适用的法律版本和特别规则。
如果计算器只是用房屋价格乘以迟延天数，结果可能在法律上并不正确。
当前计算特别重要
涉及过去期间的请求必须考虑开发商责任的特别规则
计算房屋迟延交付违约金时，2024年3月22日至2025年12月31日期间，不计入俄罗斯第214-FZ号联邦法第6条第2款规定的违约金计算期间。
对于此前已经申请执行的部分请求，适用特别延期执行规则，其中包括延至2026年12月31日。因此，旧法院计算或普通网络计算器不能自动适用于新的情况。
我们根据合同具体日期和房屋实际交付日期进行计算。
签署交付文件之前
验收是记录房屋状态的重要时点，而不是拿钥匙前的形式手续
验收时需要判断房屋是否符合合同和强制性要求，并明确哪些缺陷需要记录。
房屋内部
墙面、地面、天花板、几何尺寸、装修及可见损坏。
门窗
开启功能、损坏、密封性及安装情况。
工程系统
供电、供水、供暖、通风以及合同规定的其他系统。
设备和配置
合同规定的构件和设备是否齐全。
文件
开发商要求签署哪些文件，其中是否记录了您的异议。
照片和视频
记录发现的缺陷以及房屋整体状态。
不要签署您实际并不确认其内容的文件。先弄清楚签字究竟代表确认什么。
房屋质量
不同缺陷并不适用同一种救济方式
缺陷性质、是否能够修复、修复费用、对房屋使用的影响以及发现时间都会影响法律方案。
修复缺陷
如果缺陷可以修复，可以考虑要求开发商进行修复。
减少价款
在法律规定的情形下，购房人可以提出相应减少价款的请求。
缺陷修复费用
如自行修复缺陷，应提前考虑如何证明缺陷性质以及修复费用金额。
严重问题
如果违约程度更严重，需要另行评估对合同的影响及其他可能的救济方式。
先确定缺陷在法律上的性质，再选择具体请求。
交付后发现缺陷
已经签署交付文件，并不意味着对开发商的质量请求全部消失
在签署交付文件后才发现缺陷，并不当然意味着已经不能向开发商提出请求。DDU项下的房屋适用保修义务，缺陷性质、发现时间以及产生原因都具有重要意义。
开发商可能主张缺陷源于正常损耗、不当使用，或者房主本人或其聘请人员进行的装修。因此，在对房屋进行重大处理之前，应当先记录问题发生时的状态。
签署交付文件结束的是房屋交付阶段，并不自动结束所有关于房屋质量的问题。
保留证据
缺陷修复后，再证明最初状态会更加困难
收房后通常希望尽快开始装修，但如果某项施工缺陷可能形成法律争议，在修复之前应当先形成足够的证据记录。
装修前可能需要保留：
- 照片和视频
- 向开发商发出的书面通知
- 现场检查记录
- 专业人员意见
- 必要工程的预算或费用计算
- 能够证明后续实际支出的文件
先证据，后修复。
双方对质量存在争议时
专业鉴定的目的不是“拿一份报告”，而是回答具体技术争议
如果开发商否认缺陷存在、缺陷原因、修复费用，或者否认缺陷与施工之间存在联系，争议可能需要专业知识。
是否存在缺陷
房屋是否确实存在技术缺陷。
原因
缺陷是如何产生的。
是否符合要求
施工是否符合相关要求和合同条件。
修复方式
需要采取哪些工程措施解决问题。
费用
合理的缺陷修复费用是多少。
提交给专业人员或专家的问题，应当围绕具体法律争议，而不是笼统要求“检查整套房屋”。
签字之前
补充协议或交付文件可能改变整个争议的法律结构
开发商可能提出补充协议、新期限、交付文件、和解协议或其他文件。签署前需要理解其法律后果。
新期限
核查文件是否改变开发商此前已经承担的交付义务。
无异议表述
查看文件要求您确认哪些具体事实。
缺陷
核查文件如何描述房屋状态以及购房人的异议。
金钱请求
分析协议是否包含对已经产生的请求进行和解的条款。
签字应当是经过理解后的决定，而不是“为了拿到钥匙只能签”的条件。
未接受房屋时
不能脱离完整验收历史单独评价单方交付文件
如果购房人未签署交付文件，在法律规定的条件满足时，开发商可能以单方方式完成房屋交付文件。
发生争议时，需要还原通知、验收邀请、未签字原因、已经发现的缺陷以及双方实际采取的行为。
单方交付文件存在这一事实本身，不能回答房屋质量和双方行为是否合理的全部问题。
实际房屋与合同参数不同
实际房屋参数与合同不一致时，应先审查价格调整机制
竣工后，房屋实际面积或其他参数可能与最初设计数据不同。法律后果取决于合同、偏差性质以及适用的法律要求。
合同面积
DDU中约定了哪些房屋参数。
实际数据
最终文件确认的实际参数是什么。
合同条款
面积或其他参数发生变化时合同如何规定。
双方结算
开发商或购房人提出了哪些金钱请求。
不能因为开发商已经做出计算，就当然接受补款或退款要求。应先核查合同和计算的法律依据。
目标不是收房，而是退出合同
解除或退出DDU需要独立的法律依据
开发商违约并不当然意味着可以在任何时候解除合同。需要明确违约性质以及法律规定的合同终止程序。
作出决定前，我们不仅评估法律依据，还评估经济后果：已支付款项、房屋、按揭贷款以及双方后续请求会受到怎样的影响。
分析的目的，是在采取不可逆的法律行动之前理解退出合同的全部后果。
DDU + 银行
使用按揭贷款购房，会使开发商争议中多一个参与方
如果购房使用贷款资金，合同解除、款项返还以及交易结构变化都需要结合对银行承担的义务进行分析。
DDU
对开发商可以提出哪些请求。
贷款
对银行仍然承担哪些义务。
资金
在选择的解决方案下，资金应当如何流转。
担保关系
基础交易发生变化后，相关担保关系如何受到影响。
与开发商的争议和贷款合同属于不同法律关系，但如果房屋通过按揭购买，就需要结合起来分析。
无法履行风险
当问题已经不只是某个缺陷，而是开发商是否还有能力履行义务
有时建设或交付迟延同时伴随开发商严重财务问题。在这种情况下，普通的工期诉前请求可能只是更大法律问题的一部分。
需要先确定项目和开发商的当前状态，再判断具体情况适用哪一种保护机制。
不能给所有购房人统一建议“马上解除”或“一定等待”。应先评估项目状态和每一种方案的后果。
参与人身份具有法律意义
并非所有购房人的法律地位都相同
如果自然人购房用于个人、家庭或其他与经营活动无关的用途，这可能影响消费者保护法律的适用。
如果房屋由法人、个体经营者购买，或者属于其他经济模式，则需要单独确定适用的法律结构。
不能仅仅因为合同标的是住房，就把消费者请求自动适用于所有合同。
向律师提供什么
能够快速判断争议前景的文件
DDU
主合同及全部补充协议。
付款文件
证明购房人已经履行付款义务。
往来函件
开发商发出的通知、函件和消息。
验收文件
交付文件、缺陷清单、验房记录及其他材料。
照片和视频
记录房屋状态和缺陷。
专业意见和预算
如已经取得，提供专业人员文件和费用计算。
初步分析不需要事先委托所有可能的鉴定。先确定哪一个事实存在争议，再判断真正需要什么证据。
实际结果
有时真正修好的住房，比纸面上的大额诉讼请求更有价值
购房人通常真正关心的是具体结果，而不是法律术语本身：取得住房、修复缺陷、补偿实际支出，或者在后果清楚的情况下退出合同。
因此，在把争议完全建立在金钱制裁之前，我们会先明确客户最重要的目标以及每种方案实际可执行的程度。
违约金是一种责任工具，不应遮蔽具体争议真正需要解决的问题。
Konsultant 法律公司
本所自2007年起持续执业，为克拉斯诺亚尔斯克、莫斯科及俄罗斯其他地区的企业处理诉讼及复杂法律事务。
自2007年
持续提供法律服务
1000+
诉讼案件
俄罗斯全境
克拉斯诺亚尔斯克 • 莫斯科 • 其他地区
我们如何看待争议
诉前请求应当帮助解决问题，而不只是为未来诉讼做准备
好的诉前请求能够固定违约事实、明确法律要求并说明其证据依据。无论争议最终和解还是进入法院，它都具有实际价值。
因此，我们不会从模板开始。先收集事实、确定客户目标，再形成对开发商的具体请求。
诉讼前记录得越准确，进入法院后需要重新还原的历史就越少。
如何开始
我们如何开始处理案件
01您发送合同和文件
包括DDU、补充协议、验收文件、往来函件、缺陷照片以及现有其他材料。
02我们确定违约问题
核查期限、房屋状态、双方请求以及具体期间适用的规则。
03形成法律请求
确定证据、是否需要专业人员或鉴定，以及诉前请求或未来起诉的结构。
04代理争议
根据确定的策略处理谈判、诉前程序和法院诉讼。
管理合伙人
Konsultant 法律公司律师
Konsultant 法律公司管理合伙人
尼古拉·涅姆科夫
拥有20多年复杂财产及公司争议执业经验，现任俄罗斯破产管理人。
常见问题
与房地产开发商争议常见问题
开发商迟延交付住房应该怎么办？
首先需要核查DDU约定的交付期限、补充协议以及实际日期。然后才能确定迟延期间以及适用于该期间的责任规则。
可以要求开发商支付迟延交房违约金吗？
法律规定了迟延交付房屋的责任，但具体计算取决于迟延期间以及当时适用的特别规则。因此，需要根据具体日期进行计算。
房屋存在缺陷时还应该签署交付文件吗？
签署前需要理解文件具体内容，并确保已经记录发现的缺陷。存在缺陷并不意味着所有情况都适用同一种处理方式，因此需要结合缺陷性质以及开发商要求签署的文件作出判断。
可以要求开发商修复缺陷吗？
法律对房屋质量不合格规定了相应救济方式。具体请求需要结合缺陷性质、发现情形以及适用的合同和法律规则确定。
可以自行修复缺陷后向开发商追偿费用吗？
在法律规定的情况下可以提出此类请求。但施工前应当先保留能够证明房屋最初状态、缺陷性质以及修复费用合理性的证据。
我已经签署交付文件，还能就缺陷提出请求吗？
可以。签署交付文件本身并不会排除对适用保修期内发现缺陷提出请求。需要确定缺陷性质、发现时间和可能原因，并保留房屋状态证据。
一定需要建设工程专业鉴定吗？
不一定。如果缺陷存在以及修复方式本身不存在争议，专业鉴定可能没有必要。如果争议涉及缺陷原因、是否符合要求或修复费用，专业知识可能具有关键作用。
开发商发来延期交付补充协议应该怎么办？
不要自动签署。首先需要明确该文件修改了哪些条件，以及签署后对已经产生和未来权利会产生什么影响。
开发商已经制作单方交付文件怎么办？
需要还原整个验收过程：通知、验收邀请、实际到场情况、发现的缺陷、未签字原因以及开发商采取的行为。仅仅存在单方交付文件这一事实，不足以评价整个争议。
可以解除DDU并要求返还款项吗？
能否终止合同取决于具体违约事实和法律规定的程序。作出决定前还需要评估已经支付款项、按揭贷款以及其他相关义务会受到怎样的影响。
初步分析需要哪些文件？
DDU及补充协议、付款文件、与开发商的往来函件、交付或验收文件、缺陷照片和视频，以及已经取得的专业人员意见。
情况分析
我们将审查DDU、期限及对开发商的请求
请简要说明问题：迟延交付、住房缺陷、验收争议、补充协议、房屋面积或其他情况，并注明您目前已经有哪些文件。