Кадастровый спор
Снизили кадастровую стоимость земельного участка почти на 4,6 млн ₽
Государственная кадастровая оценка определила стоимость земли предприятия в 19,17 млн ₽. Мы оспорили результат и доказали рыночную стоимость участка в размере 14,58 млн ₽. Суд удовлетворил требования и снизил кадастровую стоимость почти на 24%, что напрямую уменьшило базу для расчёта земельного налога.
Ситуация
ЗАО «Красноярский дрожжевой завод» принадлежал земельный участок в Красноярске.
По результатам государственной кадастровой оценки его стоимость была определена в размере 19 173 515,97 ₽.
Для собственника коммерческой земли кадастровая стоимость имеет непосредственное финансовое значение, поскольку используется в том числе для расчёта земельного налога.
Компания заказала независимую оценку.
По результатам оценки рыночная стоимость участка по состоянию на ту же дату составила 14 578 000 ₽.
Разница между государственной кадастровой оценкой и рыночной стоимостью составляла почти 4,6 млн ₽.
Для восстановления прав собственника необходимо было добиться установления кадастровой стоимости участка в размере его реальной рыночной стоимости.
Снизить кадастровую стоимость до рыночной
Задача заключалась не просто в том, чтобы представить суду альтернативную цифру.
Необходимо было доказать, что подготовленный оценщиком отчёт:
- определяет стоимость на правильную дату;
- соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности;
- содержит обоснованный выбор метода оценки;
- использует подходящие объекты-аналоги;
- учитывает существенные ценообразующие факторы;
- содержит проверяемые расчёты;
- позволяет суду признать определённую оценщиком стоимость достоверной.
Снижение стоимости пытались оспорить
Представитель Правительства Красноярского края просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на значительное снижение кадастровой стоимости.
Администрация Красноярска также возражала против требований.
В частности, ставилась под сомнение представленная рыночная оценка и утверждалось, что стоимость земельного участка занижена из-за несоответствия применённого оценщиком подхода требованиям федеральных стандартов оценки.
Таким образом, спор фактически свёлся к вопросу: можно ли доверять представленному собственником отчёту о рыночной стоимости?
Решающим стал отчёт об оценке
Суд признал рыночную стоимость 14 578 000 ₽ достоверной
Суд подробно исследовал представленный отчёт об оценке.
Оценщик применил сравнительный подход и метод сравнения продаж.
Суд установил, что:
- проведено исследование рынка недвижимости;
- выбор объектов-аналогов обоснован;
- подход и метод оценки выбраны обоснованно;
- корректировки произведены по существенным ценообразующим факторам;
- расчёты не содержат математических, методических и арифметических ошибок;
- содержание отчёта соответствует требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.
Участники дела не представили доказательств иной рыночной стоимости участка.
Ходатайство о проведении судебной экспертизы также заявлено не было.
В результате у суда не возникло оснований ставить под сомнение вывод независимого оценщика.
Ключевой вопрос дела
Что важнее: государственная кадастровая оценка или доказанная рыночная стоимость?
Закон допускает оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, если установленная стоимость затрагивает права собственника.
Если рыночная стоимость объекта на соответствующую дату доказана, кадастровая стоимость может быть установлена в размере этой рыночной стоимости.
В нашем деле первоначальная государственная оценка составляла:
19 173 515,97 ₽.
Подтверждённая судом рыночная стоимость:
14 578 000 ₽.
Разница:
4 595 515,97 ₽.
Таким образом, кадастровая стоимость была снижена примерно на: 24%.
Кадастровая стоимость — это не просто цифра в ЕГРН
Для собственника коммерческой недвижимости завышенная кадастровая стоимость способна приводить к увеличению обязательных платежей.
В рассматриваемом деле сам суд указал, что кадастровая стоимость земельного участка используется для целей налогообложения, а права собственника были затронуты, поскольку размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости.
Поэтому снижение кадастровой стоимости с 19,17 млн ₽ до 14,58 млн ₽ означало снижение налоговой базы по этому земельному участку почти на четверть.
Конкретную сумму налоговой экономии необходимо рассчитывать отдельно с учётом применимой налоговой ставки и соответствующих периодов.
Отдельно обязывать Росреестр менять стоимость не потребовалось
В административном иске также ставился вопрос о внесении новой стоимости в ЕГРН.
Суд указал, что отдельно разрешать такое требование не требуется.
Сведения об изменённой кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в ЕГРН в предусмотренном законом порядке.
Это не повлияло на основной результат:
требование об установлении кадастровой стоимости участка в размере 14 578 000 ₽ было удовлетворено.
Для снижения кадастровой стоимости мало просто назвать другую цену
Судебный спор о кадастровой стоимости во многом строится вокруг качества доказательств рыночной стоимости объекта.
В этом деле оппоненты прямо ставили под сомнение представленную оценку.
Однако суд проверил:
- используемый подход;
- выбранный метод;
- объекты-аналоги;
- произведённые корректировки;
- исследование рынка;
- математические и методические расчёты.
Отчёт выдержал эту проверку.
Именно поэтому суд принял рыночную стоимость 14 578 000 ₽ и установил её в качестве кадастровой.
Результат
Результат
Красноярский краевой суд удовлетворил административный иск ЗАО «Красноярский дрожжевой завод».
Суд установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости: 14 578 000 ₽. До обращения в суд кадастровая стоимость составляла: 19 173 515,97 ₽.
Кадастровая стоимость снижена на 4 595 515,97 ₽ — примерно на 24%. Датой обращения за пересмотром кадастровой стоимости суд признал 2 октября 2022 года.
Наша роль
Дело сопровождала ЮК «Консультант».
Интересы ЗАО «Красноярский дрожжевой завод» непосредственно в Красноярском краевом суде представлял юрист ЮК «Консультант» Виктор Ерофеев.
В судебном процессе необходимо было обосновать право собственника на пересмотр кадастровой стоимости и защитить представленный отчёт о рыночной оценке от возражений участников дела.
Суд принял позицию административного истца и удовлетворил заявленные требования.
Суд
Красноярский краевой суд
Дело
№ 3А-772/2022
Административный истец
ЗАО «Красноярский дрожжевой завод»
Дата решения
28 декабря 2022 года
Решение в окончательной форме
29 декабря 2022 года
Предмет
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка
Представитель административного истца
Виктор Ерофеев, юрист ЮК «Консультант»
Кадастровая стоимость до суда
19 173 515,97 ₽
Рыночная стоимость, установленная судом
14 578 000 ₽
Снижение
4 595 515,97 ₽
Снижение в процентах
около 24%
Дата, на которую определена стоимость
1 января 2020 года
Дата обращения за пересмотром
2 октября 2022 года
Направления
Практики по этому делу
Управляющий партнёр ЮК «Консультант»
Николай Немков
Кадастровая стоимость недвижимости завышена?
Проверим результаты государственной кадастровой оценки, рыночную стоимость объекта и экономический смысл оспаривания. Если снижение даст существенный финансовый эффект и есть основания для пересмотра — предложим стратегию.