Отстояли сделку купли-продажи доли квартиры

Истец являлся собственником доли в квартире.

Он выдал доверенность, которой уполномочил представителя продать принадлежащую ему долю за цену и на условиях по своему усмотрению.

На основании доверенности доля была продана.

Позднее истец обратился в суд и потребовал признать договор купли-продажи недействительным.

Он ссылался на то, что:

• денежных средств за проданное имущество якобы не получил;
• при выдаче доверенности был введён в заблуждение;
• ему якобы обещали оформить на него другую квартиру;
• он находился в болезненном и психологически тяжёлом состоянии;
• он якобы не понимал значение своих действий.

ЮК «Консультант» представляла ответчиков и добивалась сохранения совершённой сделки.

В договоре купли-продажи была указана цена:

950 000 ₽.

В самом договоре было зафиксировано, что оплата произведена наличными денежными средствами до его подписания.

При этом истец в новом процессе утверждал, что фактически денежных средств не получал.

До нового процесса спор по этой же доверенности и договору уже рассматривался судом.

В удовлетворении требований истцу было отказано.

Этот результат ранее устоял:

• в апелляционной инстанции;
• в Восьмом кассационном суде общей юрисдикции.

Поэтому обстоятельства, уже установленные вступившими в законную силу судебными актами с участием тех же лиц, имели обязательное значение и не должны были доказываться заново.

В новом иске истец ссылался на то, что доверенность была оформлена под влиянием намеренного введения его в заблуждение.

Однако для признания сделки недействительной недостаточно просто заявить:

«меня обманули».

Необходимо подтвердить:

• какие именно сведения были сообщены;
• кто именно сообщил ложную информацию;
• какие обстоятельства намеренно скрывались;
• каким образом предполагаемый обман повлиял на волю человека;
• почему без этих действий сделка не была бы совершена.

Суд установил, что конкретных доказательств такого обмана истец не представил.

В материалах дела имелась переписка истца с одним из ответчиков в период его нахождения в исправительном учреждении.

Из содержания писем следовало, что истцу сообщалось:

• о наличии доверенности;
• о праве продать принадлежащую ему долю;
• о намерении произвести её отчуждение.

Это не подтверждало версию о том, что истец не понимал назначения доверенности или не знал о готовящейся продаже.

Суд отдельно оценил поведение самого истца.

Несмотря на знание о намерении продать долю, до совершения сделки он:

• не обратился к нотариусу с заявлением об отмене доверенности;
• не установил запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного присутствия.

Вопрос об отмене доверенности был поднят уже после продажи доли.

Такое поведение не подтверждало версию о том, что продажа была полностью неожиданной для истца и произошла вопреки известной ответчикам действительной воле собственника.

Истец ссылался на состояние здоровья, в том числе на зависимость от опиоидов, а также на психологическую подавленность в связи с нахождением под стражей.

Однако суд указал, что сами по себе такие обстоятельства не подтверждают, что в юридически значимый период человек:

• не понимал значение своих действий;
• не мог руководить ими;
• не понимал содержание доверенности.

Содержание и последствия доверенности разъяснялись нотариусом.

Суд не получил достаточных доказательств того, что истец был неспособен понимать значение своих действий при её оформлении.

Истец ссылался на якобы обещанную ему другую квартиру и иные договорённости.

Но эти доводы не получили объективного подтверждения.

Суд не установил:

• обмана со стороны ответчиков;
• существенного заблуждения относительно природы сделки;
• несоответствия реальной воли истца его волеизъявлению;
• доказанного намеренного введения истца в заблуждение при оформлении доверенности и продаже доли.

В споре имело значение, что ранее между сторонами уже рассматривался вопрос о действительности доверенности и договора.

Вступившие в законную силу судебные акты имеют обязательное значение для участников последующего дела в отношении уже установленных обстоятельств.

Это не означает, что человеку вообще запрещено обращаться в суд с новым требованием.

Но новый иск не позволяет просто игнорировать факты, которые уже были установлены судебными актами с участием тех же лиц.

Для признания сделки недействительной недостаточно заявить:

«я не понимал»;

«меня обманули»;

«мне обещали другое»;

«я не получил деньги».

Каждое такое обстоятельство требует доказательств.

В спорах об оспаривании сделок особенно важны:

• содержание доверенности;
• нотариальные документы;
• переписка сторон;
• поведение человека до совершения сделки;
• предпринимал ли он действия для отмены доверенности;
• ранее состоявшиеся судебные решения;
• доказательства состояния человека именно в юридически значимый период.

В этом деле совокупность доказательств позволила защитить ответчиков и сохранить результат сделки.

Цена оспариваемого договора составляла 950 000 ₽.

Но предмет дела заключался в признании сделки недействительной.

Поэтому результат нельзя описывать как:

«взыскали 950 000 ₽»;

«сохранили клиентам 950 000 ₽»;

«сэкономили 950 000 ₽».

Корректный результат:

суд отказал в признании договора недействительным, и сделка сохранила силу.

При оспаривании сделки суд исследует не одну отдельную фразу.

Имеет значение вся картина:

• что человек подписал;
• какие полномочия предоставил представителю;
• что ему разъяснял нотариус;
• что стороны обсуждали до сделки;
• знал ли он о готовящемся отчуждении;
• пытался ли своевременно отменить доверенность;
• что происходило после заключения договора;
• рассматривался ли спор ранее.

Поэтому защита сделки требует восстановления всей последовательности событий и проверки каждого основания недействительности, на которое ссылается истец.

ЮК «Консультант» представляла интересы ответчиков по делу об оспаривании договора купли-продажи доли в квартире.

Дело со стороны ЮК «Консультант» вел юрист Виктор Ерофеев.

Задача защиты состояла в том, чтобы сохранить уже совершённую сделку и опровергнуть новую попытку истца признать её недействительной со ссылками на обман, заблуждение и состояние здоровья.

В работе учитывались ранее состоявшиеся судебные акты, содержание доверенности, нотариальное оформление, переписка участников и поведение истца до и после продажи имущества.

Суд полностью отказал в удовлетворении иска.